土地活用のマーケティング

土地活用として『賃貸物件を建てる』ことを検討する場合の考え方を説明します。

１．敷地と道路の関係

建物を建築するには、幅員が4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接している必要があります。また、3階以上の建築物や共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等の特殊建築物の場合は、条例により接道の長さが異なりますので注意してください。

２．用途地域

都市計画区域内の主に市街化区域内には用途地域が定められており、建物の用途は地域の種類によって制限されます。例えばアパートは工業専用地域には建築出来ませんし、事務所は第1種中高層住居専用地域には建築出来ません。

３．建ぺい率、容積率

建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことで、容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。用途地域ごとに定められた数値がありますので、その数値を越えてはなりません。

４．高さ制限

建物の高さを制限するものとして、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制等があります。

１～４の内容を確認することで、どのような形状、大きさでどういった用途の建物が建築可能かどうかを確認することが出来ます。

１．住民の構成と傾向

自治体のホームページよりその土地の人口動態を調べ、年代別の人口構成や年度別の人口推移をグラフ化し、どのような傾向があるのかを分析します。

２．地域環境

• 最寄り駅、バス停などの交通機関
• 保育所、幼稚園、小中学校、公園、郵便局などの公共施設
• 銀行、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、クリーニング店、飲食店などの商業施設

などの施設の有無、その土地からの距離を調査し、その土地の魅力を分析します。

３．競合物件

その土地の周りにはどのような賃貸物件があるのか、その物件の間取り・面積・家賃等を調査し、競合となる物件を分析します。

１～３について調査、分析することによりどのような建物ニーズがあるのかを知ることが出来ます。

地域のニーズを調査、分析し、どのような建物にするかを絞り込んだ後は、その建物に入居する人たちが何を求めているのかを調査します。

１．デザイン性

見た目の良さは選ばれる１つの要素ですが、必ずしも奇抜なデザインやグレードの高い建材を採用すればよいわけではありません。実用的で10年後、20年後も変わることなく多くの人々に愛される建物を追求することが良いデザインに繋がります。

２．土地の形状を活かす

土地の形状や高低差を活かすことで、日の当たり方や風の通りが良くなったり、プライバシーの確保が出来たりするなど、様々な工夫やアイディアが生まれ、その地域でのオンリーワンな建物が出来上がります。

３．入居者ニーズの変化に対応する

少子高齢社会の中で、入居者のニーズが変化することも考えられます。その変化に対しても内装デザインや設備を変える、建物の用途を変えるなどの対策を考えておく必要があります。

１．土地活用プランナーは公益社団法人東京共同住宅協会が認定する土地活用の専門資格です。そのため「賃貸建物の建設」ありきではなく、「オーナー様の土地を最大限活用するためには何がよいのか」という視点で土地活用提案を行います。

２．狭小地や変形地など土地の有効活用が難しい土地でも一級建築士が柔軟な発想で建築設計を行います。

３．ファイナンシャルプランナーによる事業収支計画、相続対策や税金に関するアドバイスを受けることが出来ます。