賃貸住宅の事業計画

賃貸住宅の事業収支計画では、総事業費、収入、返済、ランニングコストの4項目について計画する必要があります。

事業収支計画

1.総事業費

賃貸住宅の事業開始に必要な費用は、建物本体の建築工事費だけではありません。総事業費は建築工事の1.2~1.25倍を目安に検討してください。

項目 内容
 建築工事費
  • 共通仮設費
  • 建築工事費
  • 電気設備工事費
  • 給排水、換気、冷暖房、ガス設備費
  • 外構工事費
  • 現場諸経費
事前準備・調査・設計費
  • 意匠、構造、設備設計監理費
  • 地盤調査、測量費
  • 建築確認申請料
  • 近隣対策費
  • 既存建物の解体費
  • 立ち退き費用
諸経費
  • 消費税(10%)
  • 融資関係費用
  • 火災保険料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 工事期間中金利
  • 印紙税
  • 抵当権設定費
  • 登録免許税

2.収入(賃料)

 事業計画の初期段階では、マーケティング時に調査した近隣にある類似物件の賃料データより家賃相場を把握した上で、賃料を設定します。その際には建物の構造やグレード、立地条件も賃料に影響しますので注意が必要です。また、平面図や仕様書等の基本設計が完了した時点で、複数の不動産会社に賃料査定を依頼し、その結果より再度、賃料設定を行い、事業収支計画に反映させます。

 アパートの空室リスクや滞納リスクを考慮し、収支計画では満室時の家賃収入の85~90%の金額を収入とします。また、建物は年月とともに劣化しますので、それに伴い家賃も下がることが想定されます。新築プレミアムは5年程度とし、5年ごとに家賃が2~3%下がるとして収支計画を行います。

3.返済計画

 総事業費が決まれば、自己資金の金額から金融機関からの借入金額が決まります。毎月の返済額は、借入金の額と返済期間、借入金利によって決まりますので、できるだけ金利の低いローンを探します。金利はローンの期間や、固定金利か変動金利かによって変わります。金利が低いのは変動金利ですが、経済状況によって上昇するリスクがあります。

 事業計画においては、固定金利で計算しておくか、若しくは、変動金利で5年ごとに1%ずつ上昇すると仮定して計算します。

ランニングコスト

 賃貸住宅経営が始まると様々なランニングコンストがかかります。事業収支計画ではしっかりと費用を見ておくことが必要です。

項目 内容
 管理委託費
  • 家賃の集金、入居者の募集・契約・更新手続き、クレーム対応、滞納の催促など
  • 賃料の3~5%程度。サブリーズ、家賃保証契約の場合は賃料の10~15%程度。
日常清掃費
  • 廊下等共用部の清掃代
  • 週1回程度
共用電気・水道代
  • 水道は共用部の清掃や植栽への散水に使用。
  • 電気は共用廊下や階段の電気代
建物維持費
  • 日常使用の中での建物の破損や住宅機器の故障の修理にかかる費用。
  • 1年あたり建築費の0.3~0.5%程度
原状回復費
  • 退去時の経年劣化や使用による自然損耗を原状回復する費用。クロスの張り替え等。
  • 入居者の故意または過失による損傷による補修費は入居者の負担となる。
大規模修繕積立費
  • 竣工後10~15年ごとに行う、大規模修繕のための費用
  • 外壁の塗装、屋根防水、手摺等の塗装等
  • 建築費の1%程度を積み立てる。

スケジュール

賃貸住宅の経営開始までのスケジュールを理解しておくことも大切なことです。例として木造アパートのスケジュールを挙げます。建物の解体や立ち退き期間が必要な場合はさらに時間が必要です。

賃貸アパートのスケジュール
  • 企画提案:建物のコンセプト、平面・立面プラン、簡易事業収支計画書等によるプレゼンテーション
  • 基本設計:平面図、立面図、断面図、仕上表の作成
  • 実施設計:展開図、建具表、矩計図、平面詳細図、構造図、設備図等、工事見積もりを行うのに必要な図面作成

株式会社グロイドに相談する3つのメリット

1.土地活用プランナーは公益社団法人東京共同住宅協会が認定する土地活用の専門資格です。そのため「賃貸建物の建設」ありきではなく、「オーナー様の土地を最大限活用するためには何がよいのか」という視点で土地活用提案を行います。

2.狭小地や変形地など土地の有効活用が難しい土地でも一級建築士が柔軟な発想で建築設計を行います。

3.ファイナンシャルプランナーによる事業収支計画、相続対策や税金に関するアドバイスを受けることが出来ます。


土地活用の問い合わせ

 

土地オーナーの皆様。相談は無料です。土地活用についてご不明な点やお悩みの事など、どのようなことでも結構です。まずは、お気軽にご連絡下さい。

お電話でのお問い合わせは

TEL 078-843-8917

営業時間 9:00~18:00 担当:岡

メールでのお問い合わせは


株式会社グロイド一級建築士事務所

登録番号 第01A03320号

〒658-0047

神戸市東灘区御影3-2-11-204

TEL 078-843-8917

営業時間 9:00~18:00

定休日:日曜、祝日