賃貸住宅の事業計画

１．総事業費

賃貸住宅の事業開始に必要な費用は、建物本体の建築工事費だけではありません。総事業費は建築工事の1.2～1.25倍を目安に検討してください。

２．収入(賃料)

　事業計画の初期段階では、マーケティング時に調査した近隣にある類似物件の賃料データより家賃相場を把握した上で、賃料を設定します。その際には建物の構造やグレード、立地条件も賃料に影響しますので注意が必要です。また、平面図や仕様書等の基本設計が完了した時点で、複数の不動産会社に賃料査定を依頼し、その結果より再度、賃料設定を行い、事業収支計画に反映させます。

　アパートの空室リスクや滞納リスクを考慮し、収支計画では満室時の家賃収入の85～90％の金額を収入とします。また、建物は年月とともに劣化しますので、それに伴い家賃も下がることが想定されます。新築プレミアムは5年程度とし、5年ごとに家賃が2～3％下がるとして収支計画を行います。

３．返済計画

　総事業費が決まれば、自己資金の金額から金融機関からの借入金額が決まります。毎月の返済額は、借入金の額と返済期間、借入金利によって決まりますので、できるだけ金利の低いローンを探します。金利はローンの期間や、固定金利か変動金利かによって変わります。金利が低いのは変動金利ですが、経済状況によって上昇するリスクがあります。

　事業計画においては、固定金利で計算しておくか、若しくは、変動金利で5年ごとに１％ずつ上昇すると仮定して計算します。

　賃貸住宅経営が始まると様々なランニングコンストがかかります。事業収支計画ではしっかりと費用を見ておくことが必要です。

賃貸住宅の経営開始までのスケジュールを理解しておくことも大切なことです。例として木造アパートのスケジュールを挙げます。建物の解体や立ち退き期間が必要な場合はさらに時間が必要です。

• 企画提案：建物のコンセプト、平面・立面プラン、簡易事業収支計画書等によるプレゼンテーション
• 基本設計：平面図、立面図、断面図、仕上表の作成
• 実施設計：展開図、建具表、矩計図、平面詳細図、構造図、設備図等、工事見積もりを行うのに必要な図面作成

１．土地活用プランナーは公益社団法人東京共同住宅協会が認定する土地活用の専門資格です。そのため「賃貸建物の建設」ありきではなく、「オーナー様の土地を最大限活用するためには何がよいのか」という視点で土地活用提案を行います。

２．狭小地や変形地など土地の有効活用が難しい土地でも一級建築士が柔軟な発想で建築設計を行います。

３．ファイナンシャルプランナーによる事業収支計画、相続対策や税金に関するアドバイスを受けることが出来ます。