木造3階建てアパートの企画・収支計画


木造3階建てアパートの収支計画

1.ターゲット(入居者)を決める

 駅前の商業施設、銀行、コンビニ、スーパー、商店街等の生活環境や周辺物件から、単身者、ファミリー層等のおおままかな

 ターゲットを検討し、間取りや専有面積を想定します。その上で、年齢、性別、職業、趣味、家族構成、ライフスタイルなど

 のペルソナを設定します。

 

2.他物件との優位性を考える

 周辺物件の情報を収集し、10年後、20年後といった長期的な視点から他の物件と比べ優位となるようなポジショニングを

 探します。

 

3.建築仕様やデザインを検討する

 ペルソナや他物件との優位性から、建物構造、間取り、外観や内装デザイン、設備仕様を検討します。やみくもに最新の設備

 機器やデザインを取り入ればよいというものではなく、住まい手のライフスタイルをイメージし、使い勝手のよさや住み心地

 の良さを追求して建築デザインとしてまとめ上げます。

 

4.建物のコンセプトとしてまとめる

 ターゲット像、他物件との優位性、建築デザイン等をコンセプトとしてまとめ、この建物の「売り」を明確にします。

木造3階建てアパートの収支計画

賃貸アパート事業の初期の企画段階においては、「表面利回り」、「実質利回り」の2つの指標から事業性の可否を確認します。

■表面利回り

  表面利回りは、年間の賃料収入の合計を総事業費で割った数値で、8~11%(総事業費に土地代が含まれる場合

 は5~9%)を目安とします。総事業費とは、建築工事費に、設計料、消費税、融資関係費用、火災保険料、不動産

 取得税や登記費用、工事期間中金利等をプラスしたもので、一般的には、建築費用の1.2陪(消費税が10%になれば1.25陪)

 程度と言われています。

  表面利回り(%)=年間の賃料収入の合計÷総事業費×100

■実質利回り

  実質利回りは、年間の管理・運営にかかわる諸経費(ランニングコスト)や空室率を考慮した利回りで、6%以上(総事業費に

  土地代が含まれる場合は4%以上)を目安とします。表面利回りと比べ、より正確な収益力を反映したものと言えます。

   実質利回り(%)=(年間収入-年間支出)÷総事業費×100